为什么日本会在90年代发生房价暴跌65%?

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1989年,日本土地资产总额约2000万亿日元,是同期美国土地资产总额的4倍。

当时日本的房价几年的时间涨五倍左右。1991年泡沫高峰期,东京住宅均价超过200万日元/平米(12万人民币)。当时,日本土地资产总额约为2000万亿日元,是同期美国土地资产总额的4倍。当时,日本经济已经主要依赖于房地产的繁荣,其他产业有空心化的隐患了。

日本和美国泡沫刺破,主要是两方面。

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从上面的事件,我觉得大家要有一个概念:房地产不仅仅是一个可供居住、使用的产品,它很大程度上,也是一种金融商品。没有这一点认识,你就无法理解房价为什么上涨,又为什么暴跌。

当年日本保住了汇率,代价是放弃了房价,使得房价跌了70%,换来了日本经济恢复健康。实际上这二三十年日本经济发展得非常好,我看到近期一些公众号文章也谈到这个问题,说日本产业升级成功了,转型成功了,比中国经济健康得多。日本成功的经验就是当年放弃了房价,把房价泡沫刺破了。

但是与此同时,日元的大幅升值自然而然地导致了日企对外出口的劣势,为了扭转出口下降引起的企业业绩恶化,日本央行开启了降息之路。1985年开始一年之间4次降息,把企业贷款的利息从5%降到了3%。

单1991年的3个月内,东京房价就暴跌了65%,成交萎靡、银行贷款断供,一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发……

为了控制房地产泡沫的继续膨胀,避免房地产出现崩盘,给日本经济所带来的冲击,日本央行宣布大幅提高利率,希望通过利率的杠杆,让房地产降温。但实际上房地产、股市双双崩盘。此次事件造成了日本个人破产率增长6倍,数以万计的受害者家破人亡、流离颠沛。在之后多年时间内,日本经济没有得到任何改善,发展艰难。直到2005年才开始出现复苏迹象。

广场协议强制日元对美元升值,数月之间1美元兑换240日元左右的汇率,暴跌至150日元附近,接下来几年间更是逼近120日元。日元相对美元则强势升值一倍,导致日元的购买力突然变强,日本人一窝蜂的跑到海外爆买。(这个画风是不是很眼熟啊)

第二,日本房价5年涨5倍,但是日本经济和人均收入远远跟不上,这样就形成了泡沫,是泡沫就要崩溃。举个例子,1989年东京市银座地区的房价大概在50万美元一平,美国纽约核心地段当时价格也不过才不到1万美元一平。而当时日本的GDP还达不到美国的一半。当投机性需求退出房地产市场,日本民众的刚需购买力根本接不上来,房价只能是断涯式下跌了。

这短短的几行字,反映了日本房地产盛极而衰的历史场景,也为后人留下了非常有价值的研究样本。这一切究竟是如何发生的呢?为什么会这样呢?

二、日本房价暴跌原因

房子非常紧俏,1987年,东京某处商品房摇号抽签式,55平方米总价6200万日元,摇号率1/3700。3000多人抢购一套小房子,这比现在的北京上海深圳还要疯狂的多。

日本在90年代为什么会发生房价暴跌65%?深究这一现象还得说说当时的日本国内到底发生了什么而造成房价暴跌的情况。

石油是美国经济赖以生存的生命线,70年代祸起中东的几次石油危机,导致美国经济备受打击,物价飞涨。为了抑制通货膨胀,时任美国总统的吉米卡特联手美联储主席保罗沃尔克,将美国的利息从1979年的11%迅速拉升到1981年的20%,这么做虽然有效控制住了通货膨胀,但也间接使得美元成为当时最受欢迎的货币,高利息的美元吸引了全世界的热钱。

房价和股市的大跌带来大量公司破产,仅银行和房地产公司破产数量就超过3000,上班族失业率、自杀率狂升,留下的薪资也大降,很多中年妇女因为家庭破产而离婚,大量女毕业生进入色情行业。

我们可以得到一个结论:日本房价暴跌的原因就是两条,一是价格横向、纵向比较都严重偏高,二是参与房地产的投资者杠杆率偏高。

三、对我们的启示

我们现在杠杆高不高?客观地说,不算太高。近几年限购限贷措施的推行,大大降低了购房者的杠杆率,炒房现象得到了明显抑制,这也是一个好现象。

第三,日本民众过于迷信房价不会下跌,对房地产泡沫破裂引发的系统性金融风险没有一个足够的认知,即使在房地产泡沫崩盘之前,还有日本民众高负债购房,希望分得房价上涨的一杯羹,这就导致出现大量家庭处于负资产状态。正如日本民众所言:“我们从来没想过房价会跌”。当人们对未来充满美好期盼之际,殊不知危机离我们越来越近。

日本政府在面对外部压力时自乱阵脚,央行先是过度释放流动性、而后又过快收紧银根,连续出现决策失误才是造成日本经济陷入停滞泥潭的根本原因。

伴随着日元升值,股票跟房地产大幅度攀升,各种乱象齐生,魑魅魍魉各显神通搞得整个日本乌烟瘴气,普通人根本买不起房子。就在这个节骨眼儿上,日本央行总裁改选,换上来日本青史留名的三重野康。

1990年,东京周边公寓价格超出平均年薪的10倍,市中心更是高达将近20倍。

一,房地产挤出效应,导致其他经济无法发展,房价虚高资金都流入房地产,居民杠杆加大,不敢消费,人们失去消费能力,经济慢慢进入萧条,其他行业出现大量裁员,降薪,破产,关门,这个时候不得不刺破房地产,丢车保帅,从而稳定社会和经济。

这就像股市一样,加杠杆的多头,往往就是最凶狠的空头。一旦上涨出现乏力迹象,多杀多的力量十分可怕。当日本房价高到离谱,资金杠杆高到出格之后,就是房价一泻千里,自然而然地发生了。

日本当年房地产的泡沫严重阻碍了实体工业的发展,日本政府为了保实体产业,选择主动戳破房地产泡沫,在短短的4个月时间里,日本央行向商业银行放贷的利率三次提升,一直提高到4.25%,一年后再次提高至6%,直接导致房价垮塌,房价下跌的第一年1991年,就跌了60%,此后一跌就是十多年。

那也是日本“失落的十年”“失落的20年”开始的年代。

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首先,《广场协议》并非只针对日本,当时签约方为五个:美国、日本、法国、联邦德国和英国。协议目的是改变美元对当时主要贸易伙伴货币高估的状况(据经合组织统计,从1980年到1985年,美元对当时主要发达经济体货币马克、日元、法郎、英镑的升值幅度达到约50%。美元大幅升值给美国出口带来巨大压力,1980年美国尚能实现经常账户顺差,但到1985年经常账户逆差占GDP的比重高达2.71%。),以此解决美国贸易逆差持续扩大的问题。

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日本的房地产泡沫为什么会在上世纪90年代初破裂?我们认为,除了日本政府提高利率,主动剌破房地产外。还有就是:第一,购房者主要是用于投机购房,也就是说日本当年房价的大涨5倍,主要是投机性需求入市,导致房价远远偏离了正常估值。一旦有任何风吹草动,房价就会在短期内出现暴跌。现在日本城市的房产全都回到了居住属性。

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1985年的《广场协议》是原因吗

1991年下半年日本房地产价格开始暴跌,一夜之间,随着房价一起跳楼的除了从中牟利的炒房客之外,还有那些投机的倒买倒卖商。10年之后,日本各大城市的平均地价都回落至1980年代初的水平,一切又回到了原点。

为什么日本会在90年代发生房价暴跌65%,主要原因是房地产泡沫太大了,当时日本的房价几年的时间涨了五倍左右,后来日本房价的暴跌只不过是房地产泡沫太大了后的必然回归。

从居住使用的角度来说,房子的价值是有限的、稳定的,也是可以测算的。价值规律的作用下,大部分商品的价格会相当于生产成本加上合理的利润。比如,生产一个茶杯,如果成本是10元,利润率是20%,那么价格就差不多是12元。同样,建造一所住宅,如果成本是10万元,利润率是20%,价格就应该是12万元。物品的价格不应该随着时间发生大的变化,要变化,一般也应该是贬值。但房价并不符合这一规律,主要的原因是其成本中很大一部分是地价,而土地难以定价,历史上价格波动很大。

通过《广场协议》,1985年-1987年日元对美元升值超过50%,回到了1980年日元兑美元的状况。

最后总结陈词,日本之所以在1985-1990年的五年间经历了泡沫经济的兴起与破灭,外在原因是受到了美国的政策钳制,而内在原因则是金融政策的失败,以及风险管理的不足。我们应该吸取日本的经验教训,不要让历史重演。

随着战后经济的飞速发展,日本成为全球第二经济大国。自1983年起,特别是在日币大幅上涨之后,东京土地价格开始以异常的速度飞涨。所有人都相信“随着日本经济的腾飞,东京将毫无疑问地成为亚洲的金融中心”。世界各地的企业都迅速向东京市中心聚集,都希望能在此拥有一席之地。

1991年东京房价迎来悲情一刻,房价3个月暴跌65%,最终日本全国房价暴跌70%、东京房价暴跌90%。当年市场成交萎靡、银行贷款断供,一夜间购买房产的千万富翁变成了千万负翁、自杀、破产集中爆发。

其次,日元的升值带动了日本股市和房地产市场的繁荣,日本开始了全世界买买买的模式,不断购入海外资产又加大促进了股市和房地产市场的繁荣。

造成房产泡沫的原因一方面是部分投机者利用当时繁荣股市账面的租金来投资房产,不可承受的使房价越来越高,另一方面促使了财大气粗的公司在抬高了地产价格的同时也推高了商业地产的价格。直到1991年达到了巅峰造成了现代历史上最严重的一次房地产泡沫的破灭。随后为了拯救房地产的崩盘,日本央行提高了利率致使房地产、股市双双崩盘,一些房地产投资遭受损失的民众纷纷抛售股票来弥补房地产投资的损失,促使两个行业跌至历史最低点。

首先咱们来回顾一下二战后,美国在百废待兴的世界格局中,从英国手中接过霸主地位,经历了自1932年以来最大的高速成长期,直到1974年的石油危机。

当时的日本全民自信心膨胀,号称皇宫附近的土地可以买下加利福尼亚州或者整个加拿大,而日本国土价值则是美国的4倍。(美国面积是日本的25倍)

而天下没有不散的宴席,世界上没有不破的泡沫。最后终于要扣题说明一下日本90年代的泡沫经济是怎么崩盘的了。

日本在房地产泡沫破裂的第一年1991年,直接以下跌65%作为开跌,这种跌法直接导致千万富翁变成千万负翁,家庭债务急剧恶性化导致日本经济长期沉沦。当年日本政府直接戳破泡沫的做法至今仍然在争议中。


日本房地产泡沫崩盘发生在1985-1991年期间。从上世纪60年代起日本的经济进入高速发展的时代,经济增长长期处于10%或以上的增长趋势,这一势头持续了将近20年,1989年东京市银座地区的房价大概在50万美元一平,美国纽约核心地段当时价格也不过才不到1万美元一平。而当时日本的GDP还达不到美国的一半,因此史无前例的房产泡沫的破灭这一结果的发生是必然。

日本是资本主义国家,发生经济危机很正常,经济危机诱发房价崩盘,香港、美国都发生过,但在中国根本不可能,我们是社会主义国家,国家可以岀政策来调控房价,像现在一样,限购限贷,房子被冰封了起来,大家都动不了,只会稳中有小幅度下调,慢慢完成经济转型,大力发展实体经济,用实体经济来代替房地产在经济中的主体地位,所以现在不是刚需可以不用急慢慢来,等跌一点再买也不迟,有房的也不用担心暴跌,那是不可能发生的,只要不是炒房的自住跌一点也所谓,大家觉得呢?

经济危机后,在房地产泡沫破裂后,日本实体企业在降低成本、提高效率方面下功夫,精益求精的生产成为了全球企业学习的典范。日本实体企业全面复苏,即使在泡沫破裂的1990年代和新世纪初,大到汽车,小到随身听,日本商品依然风靡全球。

然后国际热钱纷纷涌入日本。

1990年,东京周边的公寓价格超出居民平均年薪的10倍,市中心更是高达将近20倍。这时的日本土地面积是以英尺来计算。这大概是当时全球范围内所用的最小的土地计量方式了。

p.s. 有很多人问加头条圈子和不加入圈子有哪些待遇不同?怎么加入圈子?

二,债务危机被动爆发,不得不刺破,这个主要是发生在美国,美国把房贷打包成债权给买投资者,但是房子不可能一直增值,还不起债权,房地产被动刺破,这次金融危机美国都没有复苏,从美国2008金融危机到现在基本欧洲美国经济陷入涨不动,科技停止状态。

李嘉诚的小儿子李泽楷曾经在日本地价腰斩之后入场抄底,结果地狱之下还有18层,然后李泽楷的抄底,被套在半山腰,后来还是李嘉诚出手解套。

1990年,东京周边的公寓价格已经超出人们平均年薪的10倍,市中心更是高达将近20倍。

日本90年代的泡沫经济崩盘导致了之后长达十几年的衰退,而其背后的推手恐怕要追溯到二战后世界的宏观经济格局,以及几次重大的事件。

正是在这种期待之下,人们开始抢购土地。在那个时代,只要投身地产,闭着眼睛买都会发财。

你对这个问题有什么更好的意见吗?欢迎在下方留言讨论!

为了平衡日本与欧美国家发生的巨大贸易顺差。在1985年欧美国家就与日本签订广场协议。从此日元就步入了升值的周期,而日元的持续升值,使得日本在海外的购买力大幅增强。有日本人曾狂言,“卖掉东京就可以买下整个美国”。同时,随着日元的大幅升值,也使大量趋利资金流入日本本土,从而推高了日本各城市的房价。

现在,大部分的日本住房已经完全回归到了其居住的属性。反观国内,一边是超越日本的少子老龄化,一边是火爆的房产市场,这是一个值得思考的现象。

为什么日本在90年代会发生房价暴跌65%?

哎,不说了。

1991年,东京住宅均价最高值超过200万日元/平米(约12万人民币)。1991年下半年,日本房地产价格暴跌,东京房价在3个月内暴跌65%,最终跌幅为90%,整体房价跌幅约70%。

我们现在的房价高不高?大多数人肯定会说,高,太高了。这一点当然值得警惕,但同时也是一个好现象,说明我们的民众没有像当年的日本民众那样,狂热地以为房价会持续上涨,也可以理解为,房价虽然进入了高位区域,却没有到达崩溃的程度。市场参与者依然理智。

当然,日本在上个世纪90年代的房地产泡沫对日本经济和社会的影响远不止此,上个世纪日本人炒房后房地产泡沫破裂带来的日本经济趴在地板上30年没动,而这30年日本经济没有发展又造成了30年后,下一代的日本人直接进入了没有欲望的社会,现在的日本人是不愿意结婚的占大部分,结婚后又不愿意生小孩子的占大部分,更多的是现在日本大量的年轻人,对工作和生活失去了希望,不再奋斗了,只想混日子,面对现在日本年轻人的精神崩塌,日本虽然富有,但是改变不了大部分年轻人不关心国家命运,也不关心家庭命运,更不关心自己的命运,这种大部分人没有欲望的情况才是最可怕的。当一个国家的大部分人都对什么都不关心了,只管自己混完这一生,更不想下一代,也不想未来,这种无欲望的社会希望何在,这就是炒房的结果。房价暴跌并不可怕,可怕的是炒房后房地产泡沫破裂人心散了就再也聚拢不起来了。

日元相对美元大幅贬值,以至于日本产的汽车突然之间成为美国家庭的首选。大量的日货占领美国市场,日美贸易差额从1981年的美国81亿美元黑字,骤变成1985年的2120亿美元大赤字。

接下来就开始进入本文正题了,1985年开始美国为了矫正日美间的贸易不均衡绞尽脑汁。先后提出了让日本加大进口美国产品,增加内需消费等策略,但都杯水车薪,最后终于祭出“广场协议”的大招。

但奇迹没有出现。

1991年泡沫高峰期,东京住宅均价超过200万日元/平米(12万人民币)。

在房地产崩盘后的多年里日本政府尝试通过昂贵的公共工程项目来带动房地产和其他领域,由于种种原因没有成功,从而导致国债的膨胀。此次事件造成了日本个人破产率增长了6倍,数以万计的受害者家破人亡、流离颠沛,在之后多年时间内,日本经济没有得到任何改善,发展艰难。日本的六大城市的房价陡然暴跌了65%。直到2005年才开始出现复苏迹象。

1985年9月22日签署的《广场协议》被通常解读成日本经济衰退的原因。但是天下会会天下反对这种以讹传讹的误读。

日本前央行行长黑田东彦在2004年撰写的《日本汇率政策失败所带来的教训》的反思中指出:“造成严重通货膨胀和资产泡沫并不是日元升值本身,而是当时日本政府采取了错误的财政政策和货币政策。”

首先要纠正的是,当年日本房价最终暴跌70%、东京暴跌90%,远不止65%。

日本房地产泡沫崩盘发生在1985年至1991年期间。从上世纪60年代起日本的经济进入高速发展的时代,经济增长长期处于10%以上的涨幅,而这一良好势头一直持续了近20年。而当年日本经济的持续高增长,主要是通过巨大的贸易顺差换来的。

上世纪七八十年代的日本人发现了一个问题,那就是日元越来越不值钱,于是保值和投资升值的需求,让大家把资金大量投向房地产。绝大部分老百姓都认为,房价会持续上涨,接下来就是越来越多的人从银行借钱去买房,杠杆越借越高。房价开始普遍上涨,货币供应量猛烈增加,大家的房贷压力越来越大。

央行本来期待企业可以低利息地借更多的钱从来发展业务,殊不知经济发展的规律从来都有看不见的手在暗中调控,低利息借到的钱,与其费时费力用来发展业务,远不如拿来炒地皮炒股票赚得多赚得快,于是1986年日经指数暴涨40%,开启了为期5年的泡沫经济时代。

日本股市从1985年到1989年,四年时间大涨197%;日本6大主要城市的商业区地价指数从1955年到1989年,34年时间涨了100倍。1987年底,日本股票市值已经占到全球股市总市值的41.7%,超越美国成为世界第一。

有一点要理解,社会科学不像自然科学,没有哪个结论可以直接照搬照抄。日本的历史教训,只能作为一个参考指标,让我们对照检查一下,心里有点底,提前做点预防措施,但未必会发生相同的事情。按照他们的经验,我们也未必就能解决这一问题,毕竟国情不同,时代也不同。

老话题有时确实值得重温。

日本在上世纪中期开始经济腾飞,到了80年代已经成为全球第二大经济国,直逼美国老大地位。日本人买下了美国工业象征洛克菲勒中心,买下了美国文化象征-哥伦比亚影片公司。甚至有“卖掉东京就可以买下整个美国”的风言风语,这是为什么,就是日本房价地价,已经突破地球,与太阳肩并肩了。

2001年,日本各大城市的平均地价基本回落至19世纪80年代初的水平。

在日本央行壮士断臂般的一系列刺破泡沫的行动下,日本经济终于应声硬性着陆。股票,房价暴跌,银行坏账激增,1991年起开启了“失去的20年”的道路。

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而在此之前,日本地价房价,已经突飚狂进很多年了。

1989年日本地价攀升至2137兆日元,而1998年末最低时候是1388兆日元,749兆日元的泡沫值相当于1989年日本国民生产总值的2倍。请注意这个单位:兆。一兆就是1万亿。

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日本房价可以暴跌,在中国根本不可能发生暴跌!

经济危机后

当时,日本人甚至喊出“卖掉东京就可以买下整个美国”、“只用皇居的土地就可以买下整个加拿大”的豪言壮语。

反正就是日本当年经济发展很快,然后美国有点萎靡,然后弄了一个广场协议。广场协议之后,日元升值,让日本人财富剧增。包括制造商以及外商,资金都进入日本的房地产、股市,日本房地产股市与泡沫非常严重,然后到了90年代之后,泡沫破裂,房价暴跌,就这么一回事。

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1989年底,日本土地资产总额约为2000万亿日元,是同期美国土地资产总额的4倍。

每当我们想到房价,就会想起邻居日本。日本当年房价暴跌的历史,就像一块乌云,时不时出来晃荡一下。我们的房地产市场是否会有此风险呢?有必要一起来分析一下:

一、日本房价暴跌历史

三重野日银总裁在1989年12月上台后,不但通过加息收紧银根,更于1990年3月放出抑制房地产上涨的大招儿“融资额的总量规制”,简单说就是严格限制针对房地产交易的贷款。于是,炒房团们不但要面对上涨到6%的贷款利息,而且突然发现,再也找不到接盘侠了。

根据1987年1月日本官方公布的土地标准价格,东京附近的土地价格比前一年上涨23.8%。而接下来的1988年1月,土地价格上涨率再创新高,达到了65.3%。

日本政府挤破泡沫的做法欠妥

曾经风光无限


正如日本民众所说“我们从来没有想过房价会跌”我们在对未来充满美好的憧憬的背后殊不知危机却离我们越来越近。任何行业的发展都需要有一个良性的发展道路,然而这离不开我们每一个人理性的去追求理想的生活“我们拒绝泡沫破灭后的硬着陆”

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