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当前热议的“老旧小区改造加装电梯”是利大于弊还是弊大于利?

“老旧小区改造加装电梯”,从本质上说,是社会物质条件发生质的飞跃前提下,改善国民居住环境,在老旧小区,尤其是在老人居住较多的小区加装电梯,既是民生工程,也是民心工程,更是步入小康社会的特征之一。因此,从宏观上讲,“老旧小区改造加装电梯”一定是利大于弊。

老旧小区到底是个什么概念?

老旧小区的定义是什么?很遗憾,至今为止没有政府官方的权威解释。

倒是前不久国家住建部召开的一个会议,从官方的权威发言中,隐约给出了一个定义:“到2025年力争完成2000年底前建成需改造的城镇老旧小区改造任务。”——这段话对“老旧小区”有一个定性关键词:“2000年底前建成”——这意思分明就是说,这“老旧小区”是指2000年底前国家有关部门批准建设的小高层住宅群体(层高7层及其以下住宅建筑群),即目前很多省市采用的“既成小区”说法,同时,也排除了非国家审批建成的老破小、国家企事业单位历史上自建的老公房(没纳入房改的那部分)以及历史原因形成的集资房。

的确,2000年底前国家有关部门批准建设的小高层住宅群体,囿于当时城镇规划眼光、对社会发展的认知乃至基本建设能力,几十年过去了,这些小高层住宅群体无论公共设施还是水电气、下水道,都已经非常破旧,尤其上下楼出行的窘迫。

根据国家住建部最近召开的那个会议精神,2020年将会是棚改的最后一年,未来城市开发建设将会采用旧改的方式来代替棚改。旧改接替棚改后,拆迁成为历史,“既成小区”的旧房改造成为主流。而“既成小区”旧房改造过程中,加装电梯就是一项特殊且十分重要的改造工程。

因此,从旧改接替棚改节奏看,“老旧小区改造加装电梯”绝对也是利大于弊,不然政府如何向民众交待?

老旧小区加装电梯的现实困惑

虽然老旧小区加装电梯从长远看肯定利大于弊,但眼下实施起来难度却是很大。具体来说,以下一些矛盾就很难调和——

老旧小区改造加装电梯,绝不是搭积木过家家那么简单,其复杂程度远超想象。最复杂的还不是电梯的物理建设,而是牵涉同一单元和相邻楼栋各家各户既得利益的重新分配。而且这个既得利益又是多年来既成事实基础上的重新分配,谁也别说谁自私,因而众口难调,很难取得一致性意见:

1、电梯如何建设?如果全国有上百万个既成小区(老旧小区),那一定就有上百万个不同布局。比如水电气管网、下水道管网、楼栋间距、各单元与公共设施乃至绿化带的间距、各单元每层多少住户、电梯门如何入户等等,绝对花样百出,因而电梯加装不可能有统一模板可参照,这就导致加装电梯只能由建设方一个单元一个方案,而这方案又必须取得同一单元以及被影响的相邻楼栋所有住户同意并签字盖手印。这个难度是非常大的。举个列子:

假如某栋某单元要加装电梯,即使一二层住户支持并拥护,但打电梯井发现其地下恰好是整栋楼水电气总线所在地,那这水电气总线移动,水电气管理部门会同意吗?即使同意,移到哪幢楼前?在假如某栋某单元恰好是小区疏散通道的弯道处,加装电梯必须改道,那改道这种较大工程其他楼栋业主能同意吗?

加装电梯,其他还有电梯建设方和电梯品牌选择;建设费用各楼层如何分摊,在国家20万补贴款未下来前各楼层如何垫资;采光通风、噪音、消防疏散通道、原楼梯如何保留、电梯门入户承重墙是否被破坏、原有绿化道路如何改建等等诸多令人头疼的问题。

2、电梯建成后谁来管理——电梯属于国家《特殊设备安全监察条例》法规调整的特种设备,其管理主要包括安全、运行、维修等强制性规定,而其安全管理又居物业管理的首要地位。但是,大多既成小区(老旧小区)基本是小区“自治”,正规物业管理公司基本不愿介入(小区体量太小,物业费太低,责任与收益严重不成比列),有些虽有物业机构管理,但这些物业机构又没有国家规定的电梯管理资质。即使个别物业有电梯管理资质,凭空给它增加一个责任重大的物业管理内容,物业费一定就会上调,而上调物业费,业主们会一致同意吗?尤其没使用电梯的一二层业主,多半都会抵触。

3、加装电梯后,如果没有物业机构接手管理,使用者电费如何分摊和缴纳?电费还是小头,电梯的日常维护、紧急救援、年检等费用,谁来管理?

加装电梯每单元最初的业主参与者,以后万一搬家,这个房子卖了或者出租,新来的业主不愿意承担电梯电费、维护、年检等费用,咋办?还有电梯的使用寿命多少年?到时必须更换了费用由谁出,又如何分摊?

4、……

答主所在小区的现实例子

答主所在的小区算是老旧小区的“末班车”——1998年在成都春熙路附近建成的小高层商品住宅区,庭院式4栋楼围绕中间一个花园,花园下面是地下停车场。每栋楼两个单元,每个单元一层两户。花园四周有可以通行普通车辆的疏散通道(不是大型小区那种正规消防通道,因为花园四个角的弯道无法通过体量很大的车,比如消防车)。2000年入住其间,现在刚好20年。20年的巨变,当初在春熙路周边罕见并抢手的小高层商品住宅区,已经事实上变成了繁华市中心的“农村”。这小区,前年政府曾有动议拆迁,但摸底后感觉拆迁成本巨大只好作罢。

现在不能拆迁了,只能改造。我所在的单元有业主牵头,经电梯安装公司实地踏勘,万幸电梯井与地下停车场不沾边,而且也远离水电气、下水道等地下管网,加装电梯应该非常方便。方案是:电梯平层入户,一梯两户,从每户客厅落地窗通过改造入户——每户客厅落地窗外加装一个可以贯穿客厅和卧室的大阳台,并将客厅落地窗做部分改造成为入户电梯过道,这方案除了电梯本身费用集资外,各家落地窗入户改造自己出钱。此方案需要60+万(政府补贴20万,剩余40+万由参与住户平摊)。优点是增加了入户面积以及能直接进出家门,缺点是费用较高且客厅落地窗原有格局将被破坏。

我们小区附近院落加装电梯平层入户一梯两户加装阳台一瞥。

我们小区附近院落加装电梯平层入户一梯两户加装阳台一瞥。

对于我们这种小区加装电梯,除了一层外,原本二三层住户也不想参与,但是成都政府目前有允许电梯入户加装阳台政策,这不等于白送了业主几个平方的建面?而且总价还补贴20万——对二三层住户而言,有无电梯无所谓,但是电梯入户加装的阳台国家认可,这诱惑是非常大的,同意加装电梯就成为必然。增加的阳台建面虽然房产证当下不会修改,但电梯和住宅触合有政府官方文件,也就属于电梯房了,房子增值也成为必然。

我们小区附近院落加装电梯平层入户一梯两户加装阳台一瞥。

但是,问题来了——电梯安装位置在楼房单元门与花园的疏散通道之间,电梯建好后,其疏散通道宽度只有约2米,机动车无法通行。如果要通行机动车,则必须将花园所涉及的花台去掉腾出0.5米距离——事情搁浅的主要症结就在这里。

话说,房地产商当初建设这个小区时,楼栋与花园的通道间距设计,虽然已经很超前可以通普通车辆到单元门口,但压根儿就没考虑过将来电梯改造这档子事儿。所以,现在加装电梯,必须得保证相邻楼栋的私家车(或搬家车)能通行。如果花园的花台堡坎不后退0.5米,紧邻楼栋住户的车辆就不能通行,要搬个家或者买个大东西都无法到达单元门。因此,即使我们这栋两个单元业主都同意安装,挨着的另一栋住户肯定闹翻天,因为你动了别人的奶酪。

而改造花园结构就必须伤筋动骨,费用多寡暂且不论,因为它地下是停车场!

老旧小区改造加装电梯成功范例

四川某省级单位原住宿区(属于房改房)有五六栋住宿楼,共7层,每层4户共28户,除一楼4户(虽不参与电梯改造,也全部同意支持),2楼到7楼24户业主全体参与电梯改造。

各楼层出多少钱没统一标准,但他们比照相邻某省级单位另一住宿区电梯改造工程分摊费用办法略做微调来操作,即楼层越高,出钱比列越多。具体来说,2楼每户交3800元,每上一层加3000多,6楼15800元,7楼18600元,7楼是2楼4倍多。

他们一部电梯运行一年6200元,全包价。包括电费、特检费、维护维修等,由本单元参与业主24户人分摊,2楼住户每年约190元,3至7楼200—290元右右不等。

事实上,为写这篇问答,专门到我所在小区附近转悠了一下,发现很多原机关企事业单位纳入房改房的老旧院落(它们还不能成为小区,因为体量很小,物管都是自治),加装电梯真还热火朝天进行中——虽然前面述说了老旧小区加装电梯的诸多难题,但办法总比困难多。试想,如果“老旧小区改造加装电梯”弊大于利,有谁还愿意积极参与呢?

弊大于利,老旧小区加装电梯,一般指七层以下!因为当时搞房地产时,政策要求,七楼以下楼盘不装电梯,九层或七层以上楼盘必须加装电梯。这是总政策,而如今加装电梯,也指.七层以下住宅!那么一层用装吗?二层用装吗?≡层还用装吗?显然是不用的,当时卖楼情况,三,四层最好,价格也比其它层贵百分之十。如今安电梯,从四楼算起,费用怎么分摊,如果均摊,显然一二三层是不愿意的,强制必然带来矛盾,。如果四五六七分摊,又造成心态不平衡,难以承受经济压力。

再谈以后的电梯谁管理?现在物业已经是矛值重重,很多物业都被黑恶把持,不断的有矛盾加深趋势。安电梯又给恶势力盘剥业主,找到了借口,如果我们是现实主义者,不能不证实现实。黑物业就是当今社会的毒瘤,我们不能回避。所以安电梯弊大于利,还是不安为好!望看到这篇短文的社会爱者发表意见,也希望网管专员,证实现实,不要一删了知!

总的说来还是利大于弊。尽管一、二楼住户不赞成加装电梯,影响采光和占用空间。但老旧小区低收入人群和老年人较多,公共设施不配套,平添了许多烦恼,引来了许多不便,也增加了不少安全隐患和不便管理的现象,影响了生活质量。可是一般老年人念旧,在一个地方住久了,邻里之间建立了感情,也不愿搬。政府出资对老旧小区进行改造或对加装电梯实行补贴,是为民办实事、好事,美化、绿化、规划了街区,解决了老年人上楼难,方便了生活,使人们有了安全感、获得感、幸福感,扮靓了城市,也使旧城区焕发了活力,跟上了时代的节奏,还留住了历史的记忆和乡愁。应当尽快实施。

首先要弄清楚一点,什么是老旧小区,一个才20多年的建筑难道就成了老旧建筑了吗?肯定不是!作为一个居住在所谓的老旧小区业主来说,如果年龄没有超过七十岁,身体没有残疾的,居住在六楼以下的,通常爬楼梯也不是问题,不是每天要爬楼梯几十次,毕竟每天就是在十次以内的,至于要改造建电梯,那是有人想从中得利。记得以前的办公楼都是没有电梯的,那还不是照样爬楼梯,而且每天爬楼梯的次数还要多,本人主张不需要老旧小区建电梯。

总的来说,弊大于利,超过五十岁以上,参加老了旧小区分房的人都知道,分配楼上的那时候都是些什么人不敢乱说,但是分配在一楼的都是底层的人群。受了一辈子的委屈都没有地方说,好了,现在电梯改造,又让这些人受委屈,我敢说,只想楼上的住户与一楼换,九层以上的一楼住户都愿意与三楼四楼的换,至少我是十分愿意。一句话,不能总是让老实人吃亏。

这件事对于老百姓来说应该是好事。政府给补贴,老百姓受益。一般老旧小区住的都是老年人,年龄大了上下楼不方便了,安装电梯给老年人解决了问题。老旧小区改造,体现了政府对老百姓的关爱,也是政府的政绩工程。不过这件事如果没有完善的规则,则后患无穷。首先要考察房屋的整体机构是不是能不能承受电梯的振动。(一般老房子都是预制板砖混结构)。还有在承重墙上开门是不是合理。在就是电梯运行的费用怎么分配,还有电梯的后续维修费用老百姓能不能承担。还有一楼住户如果有问题怎么解决,谁来解决。这件事表面上看是利大于弊,如果处理不好时间长了弊端就大于利。

先不管利大于弊,还是弊大于利,我最烦那些站在道德高度批判别人的人,动不动就说这是利民工程,个别不愿意安装电梯的人是自私自利的,再怎么闹也是阻挡不了的!

我觉得说这话才虚伪,还不是为了个人利益!

这杠我还真想抬一下,我不相信大多数人愿意安装电梯,我们小区,就没几个人愿意装!

虽然我住五楼,同样认为安装电梯弊大于利!

  • 安装电梯达不成统一的源头就是不公!

有利才会去做,这是人类的天性!如果安电梯对每个户主都是有利的,不用人劝也想安!如果对大多数户主不利,强制也不好使!

最集中的矛盾就体现在低层和高层间的利益上!如果从每个人的角度出发,都没有错,但是最终还要看大多数人的利益!

以前的楼房,每层与每层的价格不一样,相差还不少!以六层为例,三层最贵,依次是四层,二层,五层,一层,六层!

安装电梯,已经不单纯只是方便高层的上下楼那么简单了,它也影响着房价,牵扯到每层每户的个人利益,不得不考虑!

没电梯前,三层算是最好的楼层,有电梯后,优势就没了!而最次的六层受益最大,最次的一层雪上加霜!

大家都清楚,当初买低层楼,一是为了方便,二是价格便宜,所以要忍受采光,潮湿,噪音,安全性方面的不足!买高层也同样是因为价格便宜,不过得忍受上下楼不方便!

电梯一安,高层不方便的问题解决了,突出了采光好,视线开阔,安静等特点!低层的问题反而增加了,噪音更大,采光更差!同样便宜的房价下,谁还愿意去买低层的房子?

到最后,高层房价猛涨,低层房无人问津是可以预见的!有人说,安装电梯后,整体楼价都会涨,那又有什么用?就算一层涨了一倍,没人想去住,还不就是个数字吗?

二三四层同理,如今还不如曾经最便宜的楼层有优势,安不安电梯,积极性也不会很高!

怎么让一层同意安电梯?简单,六层和一层换下房子!我看有几个六层的愿意?所以别拿老人说事!

  • 旧楼安电梯影响建筑结构与美观

我们小区是80年建成的,每栋楼有六层高度!当时设计的时候根本就没考虑过以后安装电梯的事情!

在房屋背面肯定是无法安装电梯的,因为单元户型设计的两户人家的房间只隔了一堵墙。从后面装,总不能让电梯门开到用户阳台,一家半扇电梯门吧?

要装只能装到房屋前面!最适合的就是每层楼平台的位置!大家也知道,平台到家还得爬半层楼,方便不方便先不说,就说楼梯出口难道不影响吗?

我们小区楼前的小区道路,最多也就三米多宽,电梯安装到前面,不得占用部分道路?到时候一辆小车都开不过去!难看不说,又麻烦又不实用!

安装电梯总得破除楼房墙面吧?谁能保证不会影响整栋楼的质量?再怎么说,寿命也会是缩短的!

  • 电梯带来的麻烦比优点多!

电梯无非是方便高层上下楼这一个优点,但是带来的麻烦却是不少!

我们这种老小区,本身设计的就不怎么好!采光,隔音效果都比较差!电梯安装后,采光与噪音多少会有点问题吧?

就算没有,隐私总会受些影响吧?每天电梯上上下下的从窗户前经过,就算什么事也没有,总是会觉得别扭,总不能天天拉着窗帘吧?

  • 电梯成本太高,时间长了就是个废品!

电梯质量不说好不好,最少安装成本也得十来万吧?分到每户人家也得一万左右,这还是光安装电梯的钱!每月电费谁出?不也得大几百元?分到每家又多出一百多元电费!电梯还有检测,维修等费用,这些也是不小的开支!

电梯如果坏了,需要花很多钱修理,这钱我想没几个人愿意掏吧?时间久了不解决,电梯只能当个摆设,就是个笑话!

有人会说,安装完电梯要精心管理啊!谁去?谁有事没事整天盯着别人怎么使用电梯?

总之:老旧小区安装电梯需要考虑多方面的因素,不仅要考虑房屋场地的规划,同样影响户主的利益就不行!

老旧小区改装电梯,最直接的好处是不用爬楼梯了,大大降低了生活中不方便的各种问题,每天不用着急赶时间,不用气喘吁吁上下楼梯,直接用手点一下即可。

这种利大于弊的事情为什么不高兴呢?无非就是费用高了,收费不合理,噪音大了影响生活和休息,既然有利就有弊,最好听听大家的意见,科学合理的改造安装 ,把弊端降到最低,肯定是老旧小区改造安装电梯是利大于弊,一切都是为居民的生活质量考虑的。

我觉得老旧小区安装电梯挺好的,非常方便。

当然是利大于弊了,提高大多数人的生活质量是好事,关键是房子私有化后,人的私欲变的强盛,七肠八肚,一个私字了得,试想要是楼是公家的按装个电梯难吗?就像土地分田到户一样,想现代化机械耕种也不容易,有些事情是不可逆的。

拆除再建是比较符合城市建设规划的。老房子30~40年了问题不少也不安全。